供应加快,百城楼市库存4.8亿平方米,哪些城市销售压力大?

随着“金九银十”的到来，各地楼市供应节奏加快，由此全国百城库存呈现环比攀升的态势。9月21日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》显示，截至8月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量约4.84亿平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。其中，三四线城市的去化压力最为突出，比如广东清远的库存面积同比翻倍；而二线城市杭州库存面积同比增长也超过半数。

在业内人士看来，库存数据攀升并非负面信号，疫情对市场的影响已经过去，房企在加快促销节奏的同时主动推盘，将有助于拉升交易量。楼市供大于求，近七成城市库存正增长《全国百城住宅库存报告》显示，8月份，100个城市新建商品住宅供应量为5748万平方米，而成交量为5341万平方米，呈现了“供大于求”的态势。

截至8月底，100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米和20487万平方米，同比增速分别为11.7%、11.8%和2.1%。对于二线城市的同比拉升较为明显的态势，易居分析人士认为，过去几年，房企加大了对二线城市的投资拿地，所以使库存数据有了上升的可能，但是近期二线城市销售市场开始受管控，在一定程度上导致库存同比增速扩大。

截至8月底，100个城市中，有69个城市库存出现了同比正增长现象。在商品住宅库存面积同比增速排序中可以看到，广东清远的库存面积同比翻倍，杭州增长超半数。对此，报告分析认为，部分热点城市类似杭州和成都，由于去年的库存绝对规模并不高，加上今年预售证发放节奏加快的情况下，库存数据容易反弹。而对于此类房价略偏热的城市来说，库存数据上升，也有助于抑制房价过快地上涨。100城新建商品住宅库存面积同比增速排序数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院事实上，不仅8月如此，最近三个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这并不是说销售行情不好，主要在于各地预售证管控放松，尤其是一些高价项目也得以入市。由此，可能会影响传统“金九银十”的交易结构。三四线城市去化压力大，包头去化周期超过35个月在库存上涨的同时，上述报告显示，8月份，100个城市新建商品住宅存销比（即库存去化周期）为9.9个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.9个月的时间。业界认为，一般来说，库存去化周期合理区间为12个月-16个月。事实上，今年百城存销比呈现倒U型走势。前4个月，百城去库存明显受疫情的冲击，去库存周期陡然攀升；而5-8月份，去化压力总体有所缓解，具体来看，8月份，在100个城市中，一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别为11.6、9.6和10.1个月。

三类城市存销比都有所下降。从百城新建商品住宅存销比可以看出，去化压力大的主要为三四线城市。8月份存销比数值排名前10的城市中，除厦门外，剩下9个城市都是三四线城市。其中，包头、日照和漳州名列前三，去库存周期比较长，存销比分别为35.7、34.7、34.1。不过，相比上半年的表现，也呈现了去化周期加快的良好态势。在严跃进看来，若是“金九银十”成色比较足，那么后续此类城市的去化压力会得到进一步释放。百城新建商品住宅存销比排序数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院严跃进表示，从全国百城的库存数据看，呈现了连续3个月环比正增长的态势。

今年上半年无论是供应节奏还是成交节奏，都是被抑制的。到了下半年房地产市场在逐渐复苏，此类库存数据攀升，说明市场上可选房源增加，其有助于促进后续市场交易的活跃。而从9月市场趋势看，楼市的活跃度明显提升。中原地产首席分析师张大伟预计，四季度市场有望继续冲高。疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将持续升温。但调控政策的频繁出现，虽然力度不足以让房地产市场萧条，但涨幅也会维持在恒温的程度。不过，严跃进认为，虽然当前全国房地产市场总体处于复苏态势，去库存压力有望进一步得到释放，但是，也需要看到近期部分城市购房政策略有收紧、部分银行贷款也有收紧倾向，因此在去化过程中也需防范风险。